עסקאות - מקרקעין
פרקטיקה של אחריות ומצוינות
עסקאות מכר על סוגיהן
יצוג וליווי בעסקאות רכישה מקבלנים בעסקאות יד שניה, בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי ובעסקאות מקרקעין מגוונות ומורכבות.
המשרד מעניק ייצוג וליווי ברכישה ומכירת נדל"ן פרטי, ובמתן טיפול משפטי מקיף לכל אורך התהליך הכרוך בביצוען של עסקאות מקרקעין, ובכלל זה עסקאות קומבינציה, עסקאות מכר קבלן, מכר "יד שנייה" – ייעוץ וליווי משפטי של רוכשים, מוכרים, שוכרים משכירים בעסקאות שונות ומורכבות – טיפול הכולל ניהול מו"מ, עריכת הסכם המכר, מתן חוות דעת מיסוייות, הגשת דיווחים לרשויות המס והעברת הבעלות בלשכות רישום המקרקעין.
ייחודה של עסקה במקרקעין (מכר/קניה של דירה)
עסקת מכר במקרקעין הינה מהעסקאות השכיחות ביותר במשק. מאחר ועבור מרבית האוכלוסייה מדובר בעסקה משמעותית ביותר בחייו של אדם, קיימת חשיבות רבה להליכים הנלווים לעסקת המכר וביניהם, ביצוע בדיקות ברשויות המתאימות, חישוב מס לבדיקת כדאיות העסקה, ניסוח הסכם מכר מתאים, הגשת דיווחים מתאימים לרשויות המס וכו'.
הסכם מכר כולל, בין היתר, את הסכמות הצדדים לגבי מחיר הנכס, תנאי התשלום, מועד קבלת החזקה בנכס ועוד. תנאים אלו מסוכמים בדרך כלל בין הצדדים ולאחר מכן מועלים על הכתב על ידי עורכי הדין ולובשים צורת הסכם משפטי. מאחר וכאמור לעיל, מדובר בעסקה גדולה, יקרה ומהותית עבור רוב האנשים קיימת חשיבות רבה לבדיקה מקיפה של נתוני הנכס, מצבו הפיזי, ובעלי הנכס טרם חתימה על הסכם מכר.
משרדינו מבצע עבור לקוחותיו את כלל הבדיקות הנדרשות טרם החתימה על הסכם ובין היתר:
- הוצאת נסח רישום מקרקעין לצורך בדיקה היכן רשום הנכס (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכו').
- בדיקת מצבו המשפטי של הנכס. האם רשומות הערות על הנכס? משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וכו'.
- במידת הצורך הזמנת תיק המקרקעין לצורך בדיקה היסטורית וקבלת מידע מלא על הנכס (העברות קודמות, תקנון בית משותף, הצמדות לנכס וכו').
- בדיקת זכויות בניה נוספות, חריגות בניה, צווי הריסה, חובה בהיטל השבחה וגובהו. בדיקות אלו מתבצעות במחלקות ההנדסה בעיריות השונות על ידי הוצאת תיק מידע עבור הנכס.
לאחר החתימה על הסכם המכר, מבצע משרדנו טיפול בהיבטים הבאים:
- הליכי רישום הנכס בגוף הרלוונטי – טאבו, חברה משכנת רשות מקרקעי ישראל וכו' – החל מרישום הערת אזהרה, הגשת דיווחים לרשויות המס ועד להשלמת רישום הזכויות.
- הערת אזהרה- רישום הערת אזהרה בהקדם ובסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, על מנת למנוע ביצוען של עסקאות נוגדות. הערת האזהרה בעצם מזהירה צדדי ג' מביצוע התחייבות כאשר קיימת התחייבות רשומה כבר על הנכס.
- דיווחים למיסוי מקרקעין – מעבר להגשת הדיווחים לרשויות המס ומילוי ההוראות והסעיפים הרלוונטיים בדיווחים עצמם, הרי שיש לבצע תכנון ובדיקות מוקדמות לגבי חבות אפשרית במס שבח, מס רכישה. אם הקונה אינו מודע לכך כי קיימת חבות בעסקה, הוא אינו נערך כספית לכך והדבר יכול לסכל את ביצוע העסקה.
- רישום הזכויות – לאחר השלמת השלבים בהתאם להסכם המכר, ישנו הליך העברת זכויות משם המוכר לשם הקונה באמצעות מסמכי העסקה: אישורי מיסים לטאבו (שבח, רכישה ועיריה), שטרות מכר, יפויי כוח בלתי חוזרים, שטרות משכנתא (במידת הצורך).
- פעולות נוספות על פי הצורך (משכנתא) – רישום הערת אזהרה לטובת הבנק עם אישור ההלוואה לקונה והעברת כספי התמורה לקונה. כאשר מייצגים מוכר – מתן הערות על כתבי ההתחייבות של הבנק כדי לוודא שהמשכנתא של הקונה אינה מטילה על המוכר, בעל הנכס, חובות מיותרות שאינן על פי ההסכם.
- הכוונה עסקית – הכוונת רוכשים בשלבי חיפוש הדירה, הנחיות והמלצות למוכרים כיצד לנהוג בהליכי מכר הדירה – שימוש במתווכים, אופן הצגת הדירה, התנהלות מול רוכשים פוטנציאליים וכו'.