עומדים לרכוש דירה? היזהרו מחתימה על זכרון דברים.
בתי המשפט ורשויות המס רואות בכך מסמך משפטי מחייב וחלה על הצדדים חובת דיווח על בסיס יום החתימה.
אם אתם מחפשים דירה בימים אלה (ואפילו אם אתם מוכרים דירה) הדגשים הבאים בעבורכם.
שלב חיפוש הדירה יכול להיות ארוך, אינטנסיבי ולעיתים גם מייאש – אתם מגיעים לדירות רבות פוגשים בעלי דירות רבים ומחכים לדירה הראויה והרצויה שתתאים לכם על פי כל הפרמטרים שהגדרתם לעצמכם מראש.
ואז זה קורה. הגעתם לדירה, התרשמתם לטובה, שוחחתם עם בעל הנכס ואמרתם "נישן על זה לילה ומחר נודיע". בעל הדירה והמתווך שהתלווה אליכם (או המתווך שנכח בדירה מטעם המוכרים) הפצירו בכם להודיע מיידית ולחתום על מסמך שכולל את פרטי העסקה. "יש מתעניינים נוספים!", הם אמרו, "ואמורים להגיע לכאן מתעניינים נוספים שירצו לסגור איתנו עוד היום"!
התלבטתם ולבסוף הלחץ הכריע אתכם. חתמתם על מסמך שכותרתו "זכרון דברים" ובו פרטים מהותיים הנוגעים לעסקה. המסמך היה כולל ומקיף (נערך על ידי המוכר) התחייבתם שאם לא ייחתם הסכם בין הצדדים תשלמו 15% מסכום התמורה (על פי רוב) מבלי שעין נוספת (הורים, אחים חברים) ראו את הדירה מבלי שעורך דין מטעמכם עבר על המסמך המשפטי ובעיקר מבלי שניתנה לכם הזדמנות לבדוק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס. חישבו על מצב שבו רשומה משכנתא על הנכס (שקיימת מגבלה להסירה), שעל הנכס מוטלים צווים כלשהם וישנן הערות (לרבות הערות אזהרה) שכדי להסירן נדרשים זמן ומשאבים ולא פחות חשוב, הם יכולים לפגום דרמטית ברצף הדברים בלוחות הזמנים ובצפי ההוצאות.
ההתחייבות הפורמלית לחתימה על הסכם מלא ומפורט בין הצדדים, יכולה שלא להועיל לכם אם דברים משתבשים, כאשר להתחייבות הכביכול ראשונית יש משקל גדול מאוד. במקרים רבים בתי המשפט מחייבים את הרוכש להמשיך בהליך הרכישה על בסיס ההתחייבות ("הראשונית") במסגרת זכרון הדברים ובית המשפט מבצע הליך של 'השלמת פרטים' על פי שיקול דעתו תוך מתן פרשנות לאומד דעתם של הצדדים.
אז למרות הדחף הקיים היזהרו מחתימה על זכרון דברים (גם מוכר וגם קונה). חתימה על מסמך קצר ובלתי מפורט זה יכולה להוביל להליכים משפטיים (הוצאות ושכר טרחת עורכי דין), להפרת חובות הדיווח למיסוי מקרקעין (שלא עמדו בהן וכעת יש לנקוט בהליך של ביטול כשגם בעבורו יידרשו הצדדים לשאת בהוצאות) ולמצב שבו הינכם מחויבים להיכנס לעסקה בעייתית שאינה מתאימה לכם.
אז מה עדיף? ייתכן שהמוכר יחזור בו וימכור את הדירה למישהו אחר (הסבירות לכך אינה גבוהה), אבל בין האפשרות שבה נכפתה עליכם עסקה במקרקעין שקיימות בה מגבלות (משפטיות קנייניות ותכנוניות) ובין האפשרות כי תאבדו עסקה בגלל שעצרתם לחשוב, לבדוק ולהתייעץ, ביחרו באפשרות השנייה.
רישום דירה בטאבו – השלמת עסקה ברישומה
האם הדירה שלכם או של בני משפחתכם רשומה בטאבו?
פעמים רבות רוכשי הדירות סומכים (בצדק רב) את ידיהם על עורכי הדין שידאגו לביצוע רישום הזכויות הקנייניות על שמם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
בעסקת קבלן – מוטלת האחריות החוזית (כך על פי רוב) על עורכי הדין של הקבלן (להם/לקבלן משולם שכר טרחה בשיעור של עד 1.75% ממחיר התמורה) ובעסקת רכישה בדירות 'יד שניה' – על עורך הדין שנשכר על ידכם ללוות את הליכי הרכישה.
הכתבה המצורפת מדגימה עד כמה חשוב לסיים עסקה במקרקעין ברישום. למרות ששכרתם את שירותיו של עורך דין ושילמתם לו שכר טרחה בגין שירותיו המשפטיים, בידקו היטב באם אכן נרשמו הזכויות על שמכם (באופן מדויק ונכון) ובמידה ורכשתם לפני שנים ספורות דירה מקבלן – עיקבו אחר הפעולות המבוצעות על ידי החברה הקבלנית ודירשו לקבל תשובות באשר להליכי הרישום המתבצעים על ידה.
נטייתם של רוכשי דירה רבים היא לקבל את החזקה בדירה ('מפתח לדירה') ובכך הסתיימו מבחינתם הליכי המכר. אי רישום הזכויות על שמות הרוכשים (בהתאם לזכויות החוזיות המוקנות להם) יכול להוביל להוצאות לא מעטות ולקשיים מרובים בהעברת הזכויות לצדדי ג' בבואכם למכור את הדירה. לעיתים השלב בו בעלי הנכס יודעים על כך לראשונה הוא המועד בו הם מתכוונים למכור את הדירה ולרוב רק לאחר שהרוכש הפוטנציאלי (או עורך דינו) הפנו את תשומת ליבם לכך שאינם רשומים כבעלי הזכויות – מה שנקרא להתחיל מו"מ למכירת הדירה ברגל שמאל.
*אסיים בציטוט מתוך שני פסקי דין על החשיבות (גם הכלכלית (!)) של הסדרת הזכויות והחובה לסיים עיסקה במקרקעין ברישום, פעולה המהווה אבן יסוד בדיני קניין ומקרקעין: "הנתבעים לא רשמו את דירות התובעים על שמם…. אין ספק כי זוהי הפרה יסודית ביותר לא רק משום שדבר זה נאמר במפורש בחוזה הרכישה, אלא גם משום שזה דבר מובן מאליו. במדינה בה נקבע כי עיסקה במקרקעין, טעונת רישום, ועיסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה רק כהתחייבות לעשות עיסקה, אך מובן הוא כי היעדר רישום, הינו הפרה יסודית ביותר". (ת.א. (ירושלים) 127/86 זקס ואח' נ' פנאני ושות' (לא פורסם) וכן נקבע כי "הקניין בדירה הוא עיקר בחוזה והוא הזכות הכלכלית העיקרית שבהסכם". (ה"פ (חיפה) 1173/95 אלכס ורבקה גרינשטיין נ' עזרא לוי).
דגשים לעסקאות עם קבלנים – עסקאות תמ"א
מספר דגשים לפני שמתקשרים עם יזם/קבלן לרכישת דירה חדשה (או על הנייר – מאמר נפרד בעניין עסקאות תמ"א 38 יפורסם בהמשך).
- מיהו היזם (נכון כמובן גם למתקשרים בעסקאות תמ"א 38 על סוגיהן) – מהו ניסיונו, באילו פרויקטים הוא מצוי, אילו פרויקטים בהם היה מעורב הושלמו, מהי איתנותו הכלכלית (של היזם והחברה היזמית).
- יזם שהוא גם קבלן – חשוב לברר עם מי מתקשרים בפועל ומי בסופו של דבר בונה את הבניין. הבדיקות שאנו מציינים כאן, רלוונטיות (מאוד) גם לחברה הקבלנית/הקבלן המבצע (בעניין זה חשוב להיות מלווים על ידי עורך דין).
- מהי איכות הבניה המתוכננת – ניתן לקבל אינדקציות מהחברה לגבי אופן הבניה ואיכותה.
- בידקו מהם תנאי התשלום, מהן הריביות הצפויות לכם (הצמדה למדדים וכיוצ'), מהם לוחות הזמנים של הפרויקט ומהן הבטחונות הניתנים לכם על ידי היזם/קבלן.
- ***(חשוב!) לכו לראות פרויקטים בהם מעורב היזם או שהושלמו על ידו – לכו ובקרו בפרויקטים קודמים (זהים או אחרים) ובידקו כיצד התנהלו הדברים (אופן ביצוע העבודות, משך העבודות, התנהלות העובדים והחברה ובעיקר בחלוף X זמן כיצד הדברים נראים) שוחחו עם בעלי דירות באותם פרויקטים, שימעו מהם כיצד בוצע התהליך – מה היו הדברים איתם נדרשו להתמודד וכיוצ'.
היבטים מסחריים בעסקה במקרקעין (לא משפטיים)
שלבים לרכישת דירה
ישנם אלמנטים ופרמטרים שיש להביאם בחשבון בבואכם לקנות דירה. להלן, צעד אחר צעד, הפעולות שעליכם לאמץ בבואכם לרכוש דירה.
- מטרת הקנייה – הדירה תשמש למגורים או להשקעה – כשמדובר בדירה להשקעה האם מדובר על עסקת Exit או עסקת תשואה.
- תכנון מראש – בדיקת ההון העצמי – מהו ההון העצמי שיש לנו וכמה כסף ניתן לקבל מהבנק.
- בית צמוד קרקע או דירה בבניין מגורים – דירה חדשה (דירת קבלן)/דירה מ'יד שנייה'.
- בחירת מיקום הדירה (באיזו עיר) בהתאם להון העצמי שברשותי (בשילוב עם המימון מהבנק).
- ביצוע חקר שוק מעמיק – בדיקת האזור/המתחם/השכונה/הרחוב.
- הגדרת הדירה סביבה ומתקנים – שטח הדירה, מס' חדרים, קומה, מרפסת, חניה, פארקים, תחבורה ציבורית וכיוצ'.
- הערכת שווי – השוואת מחירים בין דירות דומות.
- הכנת תחשיב הכולל את ההוצאות במלואן – מתווך, עו"ד, משכנתא, שמאי, מהנדס, אדריכל וכיוצ'.
- התהליך המשפטי – בדיקות הנוגעות למצבו הרישומי, קנייני, משפטי ותכנוני של הנכס.
- ניהול מו"מ.
ניתוח עסקת נדל"ן
אז למה באמת לשלם מעל מיליון שקלים עבור דירת 60 מ"ר בקומה 4 ללא מעלית?
קריאת הכתבה ופרטי העסקה מעוררת מיד תחושת אובדן שליטה. אנשים איבדו את זה ומוכנים לשלם מעל מיליון שקלים עבור דירה ישנה וקטנה במרכז הארץ.
אז איני בקיא בפרטי העסקה הספציפית, אבל אני סמוך ובטוח שקיימים מרכיבים נוספים אשר השפיעו על מחיר הדירה (וגם אם לא חשוב שתכירו את ההיבטים הנוספים).
נדמה לי, שבמציאות הנדלנית במדינת ישראל, כאשר מדובר על דירה שנקנתה על ידי משקיע ובמעורבותו של מתווך, התשלום הגבוה (לכאורה) נובע מאלמנטים נוספים שלא צוינו בכתבה.
אל תבחנו את הנכס רק על פי הפרמטרים הקבועים והשטחיים (ונבקש את סליחתה של הכתבת) המופיעים בדרך כלל בכתבות הצבע המתפרסמות מדי יום באתרי האינטרנט השונים.
נכס לא נבדק רק על פי מאפייניו הפיזיים (שטח דירה, קומה, מס' חדרים דמי שכירות וכיוצ') – מדובר כמובן בפרטים חשובים המהווים נקודת פתיחה לרכישת הנכס, אבל בוודאי שבכך בלבד לא מסתיימת בדיקת הנכס.
כך למשל, ישנה אפשרות שהעסקה מושפעת מזכויות (בניה) עתידיות שקיימות לדירה – ייתכן וגג הבניין "מוצמד" לדירה הממוקמת בקומה הרביעית ומשאיר בידי הרוכש אפשרות להשבחה עתידית.
כמו כן, בעת הזו (ולמרות מספר הפרויקטים המועט שהושלם עד כה) בניינים רבים "מועמדים" לפרויקט חיזוק המבנים "תמ"א 38" (שעם השלמתו יבטיח לקונה בניין משופץ, מעלית, חניה ודירה גדולה יותר).
פרויקט ה'רכבת הקלה' – עוד גורם משמעותי שמשפיע וישפיע על מחירי הדיור. בבואכם לרכוש דירה (למגורים, להשקעה, יד ראשונה, או שנייה) בידקו היכן תעבור הרכבת הקלה ביחס לנכס והאם קיימות תשתיות נוספות שעתידות להתווסף לשכונה/איזור בו ממוקם הנכס.
אז התשואה המתוארת לא רעה (יחסית למיקום הדירה במרכז הארץ) והדירה נמצאת במיקום מרכזי בעיר, אבל לרוב, העסקאות הטובות מושפעות מנתונים ופרטים שאינם ידועים לנו ב'מבט ראשון'. חפשו אותם. חתימה טובה
