אם על כל יחידת קרקע משלשלת המדינה לקופתה בין 50% ל – 60%
למה לה להוריד מחירים?
כש93% מהקרקעות במדינת ישראל שייכות למדינה שמנוהלת על ידי גורמים שאינם חפצים בהורדת מחירים, התוצאה היא עלייה רציפה ובלתי נגמרת במחירים. כתבה שמדגימה את הרווח הגדול שעושה המדינה על כל יחידת קרקע.
הידעתם מהו אחוז הרווח של המדינה על כל יחידת קרקע שנמכרת בפרויקט מגורים ששיווקה המדינה במכרז?
הנה כמה עובדות.:
המרוויחה הגדולה ממחירי הדיור הגבוהים היא..צדקתם. המדינה. על כל יחידת קרקע משלשלת המדינה לקופתה בין 50% ל – 60%! שמעתם נכון. 50-60 אחוזים מן העלויות שמשולמות מצד רוכשי הדירות מגיעות לבסוף למדינה.
ממה מורכב מחיר הדירה? באופן כללי הרכיבים הם קרקע, עלות בנייה ומיסים. עלות הבנייה המקובלת היא סביב כ4,000 שקל למ"ר בבית פרטי. נניח שבניית דירה בבניין תעלה 2/3 מסכום זה, כלומר 2,700 שקל למ"ר. המשמעות היא שכדי לבנות בבניין דירה של 120 מ"ר – עלות הבנייה תגיע ל-330 אלף שקל.
גם אם הסטייה היא של 50%, ברור לחלוטין שכל שאר העלות של הדירה (ללא חישוב הרווח שנכנס לכיסם של הקבלנים) – סכום של יותר ממיליון שקל – הוא כסף שהולך למדינה (אגרות בניה, היטלי פיתוח, מס רכישה, היטל השבחה וכיוצ'). המסקנה המתבקשת היא שאין למדינה שום אינטרס לירידת מחירי הדיור ולצערנו המגמה הזו צפויה להימשך.
מחירי דירות – שימוש ב"יד 2"
מה ההשפעה של פרויקטים לחיזוק מבנים – תמ"א 38 – על שוק ה"יד 2" והעלייה במחירי הדיור?
אז פעמים רבות המחירים המבוקשים על ידי מוכרי הדירות אינם משקפים את מחיר הדירה בפועל ונועדו כדי ליצור "נקודת פתיחה" טובה יותר למוכר במו"מ עם הרוכש הפוטנציאלי. בין אם המחיר מפורסם באמצעות מתווכים ובין אם באתרים באינטרנט, קיים פער בין המחיר המבוקש למחיר הסופי.
עמדנו בעבר על החשיבות שבבדיקת המחירים על סמך מאגרי המידע הרלוונטיים (רשות המיסים, מדל"ן) וכעת אנו מצרפים סיבה נוספת ל"ניפוח" המחירים וההשפעה על מחירי הדיור
בשנים האחרונות ישנה צמיחה בפרויקטים לחיזוק מבנים (תמ"א 38). היקף הפרויקטים אינו גבוה עדיין (ובוודאי שאינו משקף את ההד התקשורתי והעיסוק היומיומי של בעלי דירות), אך הדבר גורר אחריו העלאות מחירים ודרישות לא ריאליות לדירות ישנות שאין להן כל ערך מוסף.
דירות בבניינים ישנים שנבנו לפני 1980, מוצעות למכירה במחירים המגלמים את עליית הערך אם וכאשר יצא לפועל פרויקט התמ"א המיוחל ויתווספו לדירה, חדר נוסף מעלית ואולי גם חניה.
מספיק שהגיע אליכם לבניין, יזם, מתווך או שתדלן כזה או אחר שהציג עצמו כ"כל יכול" בהיבטי התמ"א (על סוגיהם) ובעל הדירה כבר מרגיש (מבלי שבדק ולו בדיקה ראשונית בעירייה) כי פרויקט המשביח את דירתו "אוטוטו" יוצא לדרך.
בעל דירה (ובעלי דירות נוספים בבניין כ"עדר ללא רועה") מפרסם את הדירה למכירה בסכום הגבוה ב – 20% ('במקרה הטוב') מערכה האמיתי וכל זאת על סמך דברים ראשוניים ובלתי מבוססים – ללא הסכמת דיירים, כשהכדאיות הכלכלית לא ברורה, המסגרת התכנונית לא נבדקה וכשהמרחק מקבלת היתר בניה, גדול מאוד.
אז פלא שמחירי הדירות עולים? זוג צעיר בהחלט היה קונה דירת 3 חדרים בבניין ישן ובלתי משופץ כדירה ראשונה (במחירה הריאלי על פי הנתונים האמיתיים שלה), אבל הוא נאלץ להתמודד עם רמות מחירים בלתי סבירות עבור דירה שאין בה כל יתרון או ערך מוסף.
אל תטעו. הבעיה היא לא בפרויקטים לחיזוק מבנים (שמוצדק לקדמם), אלא בהתנהלותם של גורמים שונים בתחום הנדל"ן ואולי בעיקר, של בעלי דירות שמפרסמים את דירתם במחירים לא ריאלים כשכלל לא בדקו מהי, ואם בכלל, ההיתכנות לפרויקט
