קיימת חשיבות גדולה לבחירת נותני השירותים המלווים אתכם בעסקה במקרקעין ובפרט לבחירתו של עורך הדין.
לאחר סיום תקופת ההתמחות של עורך הדין ומעבר בחינות ההסמכה של לשכת עורכי הדין, יכול עורך הדין המורשה לעסוק בכל תחום מתחומי העיסוק הנוגעים למקצוע עריכת הדין – פלילי, אזרחי, נזיקין, מקרקעין וכו'. החוק אינו מגביל את עיסוקו של עורך הדין ואין הגדרות לתחומי מומחיות בתתי התחומים.
עורך דין, בעל רישיון לעסוק בתחום עריכת הדין, יכול לייצג לקוחות, מספר ימים לאחר קבלת רישיונו בכל עניין ואין צורך בהסמכה או מומחיות כלשהי – בלי ניסיון וללא כל התנסות קודמת.
כך יכול עורך הדין לייצג בבית המשפט אדם הנאשם בפלילים, בעבירות אשר העונש הקבוע בחוק הינו מספר שנות מאסר לא מבוטל. באותו האופן יכול עורך הדין, שזה עתה עבר את בחינות ההסמכה של לשכת עורכי הדין, לייצג לקוחות בעסקת מקרקעין ששוויה 12,000,000 ₪.
עובדה זו, מאפשרת לכל עורך דין לעסוק בכל תחום מתחומי העיסוק ולייצג לקוחות, אשר עשויים לשלם את מחיר חוסר הניסיון של עורך הדין.
“עורך דין מקרקעין” / “עורך דין נדל”ן” מי הם ?
החוק אינו מעניק תואר מומחה לעורך דין מקרקעין או עורך דין נדל”ן, וכך לגבי כל תחום משפטי שבו החוק אינו מעניק תואר מומחה לעורך דין לרשלנות רפואית, עורך דין פלילי, עורך דין תעבורה וכדומה.
יחד עם זאת, בשנים האחרונות הולכת וגדלה המגמה של עורכי הדין להתמקצע בתחום משפטי מסוים, כך שאם בעבר מקובל היה שעורך דין לנזיקין היה מייצג בכל תחומי נזקי הגוף, כגון: תאונות דרכים, תאונות עבודה, תאונות ספורט וכדומה, בשנים האחרונות המגמה השתנה לחלוטין ומקובל שעורכי דין מתמחים בתחום נישתי.
בכל הקשור לתחום המקרקעין, קיימים כיום משרדי עורכי דין המתמחים במקרקעין ועוסקים בתחום זה כתחום עיסוק יחידי. אנו סבורים כי יש בכך תועלת רבה לצד לעסקת מקרקעין (עסקת מכר – רכישה/מכירה של דירה) מאחר שההתמקצעות בתחום נישתי כדוגמת מקרקעין – מעלה את הרמה המקצועית של משרדי עורכי הדין למקרקעין והלקוח מקבל מוצר איכותי יותר.
ניתן אם כן לסכם נקודה זו ולומר שלמרות העובדה שהחוק אינו מאפשר הענקת תעודת מומחה לעורך דין מקרקעין, בפועל קיימת מגמה של התמקצעות של עורכי דין במקרקעין ובייצוג צדדים לעסקת מכר.
דגשים חשובים!
- לא מתקשרים בעסקה במקרקעין ללא עורך דין המתמחה בתחום. ודאו כי עורך הדין שתשכרו הינו מנוסה, בקיא ומעודכן בתחום הנדל"ן.
- תפקידו של עורך הדין הינו להסביר לכם את היבטי העסקה השונים – ההיבטים, הקנייניים, התכנוניים, הרישומיים (טאבו), המיסויים וכו'.
- עורך דין המתמחה במקרקעין ובעסקאות מכר באופן שוטף יקנה לכם את הביטחון הנדרש וידע לאתר את הבעיות והמוקשים בעסקה במקרקעין.
- עסקה במקרקעין היא מכלול של ניהול נכון של סיכונים הכרוכים בה ותפקידו של עורך הדין הינו קודם כל להסביר לרוכש ולפשט עבורו את המורכבות והסיכונים הכרוכים בעסקה, לפעול כדי להסיר/לצמצם את הסיכונים למינימום וכן, במקרים מסוימים למנוע מכם מלהיכנס לעסקה שמסכנת אתכם ואת כספכם.
- אל תחסכו ואל תקלו ראש בשכירת שירותיו של עורך דין ובתשלום שכר טרחה למי שמלווה אתכם בעסקה החשובה בחייכם. הסכומים שישולמו לעורך הדין הינם רווח נקי עבורכם – עורך הדין יקנה לכם ביטחון, שקט נפשי, יפעל לביצוע כל המנהלות הנוגעות לעסקה ימנע רשלנויות ויחסוך לכם הוצאות כספיות לא מבוטלות.
- תדאגו כי לצדכם יהיה מי ששומר על האינטרס האישי שלכם ויודע כיצד להבטיח את כספכם באותה עסקה משמעותית. שימו לב כי עורכי דין אשר אינם עוסקים בתחום המקרקעין, נקלעים מסיבות שונות ובפרט בשל ריבוי עורכי הדין והקושי הניכר להתפרנס לביצוע עסקה במקרקעין. הדבר מהווה חוסר אחריות מוחלט ולעיתים עליכם לשים לב היטב לנורות האזהרה.
ודאו היטב מי הם 'שומרי הסף' המגנים על עניינכם וכיצד דואגים להבטיח אתכם באחת מהעסקאות החשובות בחייכם.
בהרבה עסקאות פוטנציאליות, יסבבו סביבכם אנשים שמבטיחים לכם הבטחות רבות ומציפים אתכם במידע רב שייתכן ואין לו כיסוי.
לעיתים אנחנו נחפזים להזדמנות הזו שנראית לנו אטרקטיבית כי המוכר (והצוות המלווה שלו – מתווך/איש מכירות/עורך דין/שמאי או כל בעל עניין אחר), מוכרים לכם חלומות לגבי אותו פרויקט לגבי אותה קרקע או דירה (או זכות לדירה או "מכירה רעיונית") ב"זיל הזול"!
האטרקטיביות המתוארת היא מה שאנחנו כל כך רוצים ורודפים אחריו (במציאות נדלנית בה מחירי הדיור עולים ועולים) עד שאנחנו נוטים לספר לעצמנו סיפור וליצור בראשנו תרחישים ורודים שלרוב אין להם אחיזה במציאות.
לא בכדי בעלי התפקידים בחברות של ענבל אור עמדו במוקד. אותם בעלי תפקידים שלא רק שהיו חבים בחובת נאמנות כלפיי אותה ענבל אור אלא הייתה להם חובה גם כלפיי אותם רוכשים שהתקשרו עם החברות של אור.
הקושי הוא באותם רוכשים שנכנסים לסיטואציות הללו מבלי שהם מלווים משפטית.
פעמים רבות ישנם סביבכם בעלי תפקידים שאינם יכולים לשמור על האינטרס שלכם במכר (קניית/מכירת דירה). חשוב לשים לב, כי לעיתים אתם מחליטים להפקיד את עניינכם בידיהם של מי שאמונים על האינטרס של הצד שמנוגד לכם (עורך הדין של היזם/הקבלן/מארגן קבוצת רכישה, מתווכים וכיוצ').
אל תיתלו בהבטחות ובבעלי תפקידים "נוצצים" (משרדי תיווך גדולים או משרדי עורכי דין ששמם הולך לפניהם ברשימות כאלה ואחרות) – שוק הנדל"ן מלא בשרלטנים עם הבטחות לגבי עסקאות זולות ואטרקטיביות שיכפילו את כספכם "ששוכב בבנק", ללא כל כיסוי.
עורכי דין המנוסים בתחום הנדל"ן יודעים להוביל עסקאות מקרקעין תוך שהם מתמרנים בין כלל בעלי התפקידים המעורבים מטעם המוכר או הקונה ומנחים את הלקוח כיצד לנהוג ואילו החלטות עליו לקבל כדי להביא להשלמת העיסקה.
פרשת ענבל אור היא רק דוגמא למקרים רבים בהם רוכשים ממהרים להיכנס לעסקאות כשאינם מיוצגים ואין להם ליווי משפטי או כל ליווי מקצועי אחר, שיאיר את עיניהם ויחשוף בפניהם את הסיכונים הכרוכים בעסקאות מסוימות.
בין תפקידיו העיקריים של עורך הדין בעיסקת נדל"ן:
- עסקת קבלן – בדיקת הסכם המכר והנספחים, זכויות הקבלן על הקרקע והביטחונות והערבויות הניתנים לרוכש.
- בדיקת התוכניות החלות על המקרקעין (תב"ע) – בדיקת ההיתרים החלים על המקרקעין.
- עסקת קבלן – ליווי פיננסי – הקפדה על כניסה לעסקאות אשר יש בהן ליווי פיננסי והחרגת דירת הרוכש מהשעבוד הניתן לבנק המלווה.
- עסקת קבלן – הסכמים ארוכים ומסורבלים אשר יש להוציא את "המוץ מן התבן" ולאתר את המוקשים בהסכמים אלה. חשוב מאוד! "תיאום ציפיות" – אפילו אם לא ניתן להביא לשינויים בהיבטים המשפטיים והניסוחיים במסגרת המשא ומתן, הלקוח יודע מה מצבו כשתמונת הפרויקט משתקפת בפניו בדרך פשוטה וברורה על הסיכונים והסיכויים הכרוכים.
- עסקת יד שניה – בדיקת מצבו הקנייני, תכנוני פיזי ורישומי של הנכס לרבות הבידקות ההכרחיות בטאבו וברשתך המקומית.
- בדיקת זהות הבעלים והצלבה עם המקורות העומדים לרשותנו – טאבו, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכו'.
- בדיקת קיומם של חריגות בניה, הערות וצווים שיפוטיים כגון עיקולים צווי הריסה וחריגות בניה.
