עסקת מקרקעין – עשה ואל תעשה

ליווי משפטי בעסקת מכר– לא מתקשרים בעסקה במקרקעין ללא עורך דין שזהו תחום עיסוקו והתמחותו.

הסכמי שכירות – קיימת נטיה הנובעת מחוסר הבנה להתקשר בהסכמי שכירות ללא ליויי משפטי. בעיני אין זה סביר להתקשר בהסכם שכירות ללא ליווי של עורך דין הבקיא בתחום. חתימה על חוזה שכירות זו התחייבות משמעותית והוצאה כספית גבוהה, אשר יש לוודא כי מתקבלת התמורה המלאה לכספכם. חשוב לבצע בדיקות לגבי זהותו של המשכיר והאם מדובר בבעלים יחיד לדירה.

מצד המשכיר – הניסיון שצובר עורך הדין העוסק ומתמחה בעסקאות מקרקעין, מאפשר לו לעמוד על זהותם של צדדים, הן בהיבט הטכני והן בהיבט המהותי. בין תפקידיו, מניעת התקשרות עם שוכרים אשר צפויים להערים קשיים במהלך תקופת השכירות בבחינת נזקים לנכס וקשיי גביה.

היבטי הבית המשותף – דאגה לאינטרסים של המשכיר ו/או השוכר בנוגע לניהולו של הרכוש המשותף, התנהלות מול ועד הבית, הסדרת התשלומים השוטפים ואלה המתבצעים באופן חד פעמי של מיסי הועד ותחזוקה שוטפת.

עורך דין נדל”ן יישם את הפתרונות החוקיים כדי למזער למינימום את הסיכונים שאותם נוטלים השוכר והמשכיר בעת השכרת נכסים מסוגים שונים.

מתווכים – חשוב מאוד לעמוד על כוחם של מתווכים ומעמדם בעסקת מכר דירה. 

פעמים רבות, מתווכים הם גורם יעיל ואפקטיבי במכירה/קניה של נכס, אך חשוב לזכור כי הם אינם צד אובייקטיבי לחלוטין (ונטול אינטרס ואג'נדה) ביחס להליך מכירת הדירה ולמשאים ומתנים המתנהלים ויש לבחון היטב את המספרים וההצעות המועלות על ידם כמו גם לקבוע ולהגדיר את מידת המעורבות שלהם בתהליך.

סמכו על עצמכם! אל לו לבעל הדירה להתעלם מתחושותיו ומהידוע לו על סמך בדיקותיו באשר למחיר הנכס, סביבת הנכס, עסקאות דומות וכו' ונכון לו להגדיר את הצרכים האישיים שלו כחלק מהתהליך הכולל בבואו למכור/לקנות דירה. אגב, מידע הנוגע לנכס זמין ברחבי הרשת וניתן לדלות אותו באתרים מדלן, יד 2 ובמקרים בהם נדרשת אינדיקציה נוספת ומקצועית יותר ניתן לפנות לשמאי מקרקעין שישקף (אוביקטיבית) את שוויו של הנכס.

שוק הנדל"ן עובר טלטלה גדולה – תוכניות ממשלה קמות ונופלות בקבועי זמן קצרים, הוראות מיסוי משתנות ומתחלפות (כך גם הפטורים השונים) כל כמה חודשים ולכן פרסומים אלה או אחרים הנוגעים למצב הנדל"ן יכולים להיות מנותקים עד מאוד מהמסגרת האישית של כל בעל דירה (מוכר) או רוכש דירה. כל בעל דירה (או קונה דירה) הופך אט אט ליחידה עצמאית ותא כלכלי נפרד ועל כן הוא נדרש לשקול ולשכלל (קודם כל ובוודאי בד בבד) את הפרמטרים הנוגעים אליו באופן אישי ולקבוע את הפוזיציה שלו לפני שהוא מתחשב בערכים ופרמטרים (חיצוניים ותלויים) המוכתבים, לעיתים, על ידי גורם כזה או אחר.

ייצוג וליווי בעסקה במקרקעין:

קנייה ומכירה של דירת מגורים היא מהעסקאות החשובות והמורכבות שנעשה במהלך חיינו ולכן עלינו לדאוג כי בשלב המכריע הזה יעמדו לצידנו נותני שירותים מנוסים ומקצועיים. 

מרבית התלונות והתביעות המוגשות נגד עורכי דין עוסקות ברשלניות בייצוג בעסקאות של קנייה או מכירה של נכסי מקרקעין. לפני שאתם שוכרים עורך דין נדל”ן חשוב לקבל עליו המלצות ולברר על אודות התמחותו בתחום ועל ניסיונו.

אתייחס לבדיקות שיש לבצע כחלק מתפקידיו של עורך הדין. כאמור, על פי רוב, עסקת המקרקעין שתהיו צד לה תהיה העיסקה היקרה ביותר בחייכם ואל לכם לוותר על ייעוץ הולם שבסוף, חשוב להדגיש, המשמעויות שלו הן חיסכון כספי וניהול סיכונים יעיל ובעל ערך.

"חובת בדיקות מקדימות" – עורך דין המייצג צד לעיסקה במקרקעין נדרש לבצע בדיקות שונות וחובה זו מורכבת משלל מטלות המונחות על כתפיו, אותן עליו לבצע, עוד בטרם פנה בכלל לערוך את חוזה המכר עצמו. להלן כמה מהן:   

  1. בדיקה בלשכת רישום המקרקעין או מנהל מקרקעי ישראל או רשם המשכונות של זכויות הקניין, לרבות שעבודים, הערות אזהרה, עיקולים וזכויות כספיות ונוגדות של צדדים שלישיים.   
  2. בדיקה של המצב התכנוני של הנכס, לרבות תוכניות בניין עיר, הפקעות היתרי בנייה, צווי הריסה, חיובים כספיים.
  3. בדיקת היבטי המס, לרבות פטור בגין מכירת דירת מגורים – עורך הדין הבקיא בהיבטי המיסוי ידאג לפרוס בפניכם עוד בטרם תיכנסו לעסקת המכר, את העלויות הסופיות של הדירה לרבות תשלומי המיסים. חוקי המיסוי הנוגעים לעסקאות מכר הינם מורכבים ומסורבלים ודורשים הבנה מעמיקה וניסיון רב על מנת שלא לחשוף את הלקוח למיסים שאין הוא אמור לחוב בהם.
  4. ישנן עסקאות מסוימות אשר מחייבות את עורך הדין לצאת אל השטח ולבדוק בעצמו את ה"ממכר" (דירת המגורים) ואת הסביבה הקרובה והמשפיעה עליה.
  5. בדיקת איתנותו של הקבלן/יזם בעסקאות מכר מקבלנים או יזמים. הבטחת כספו של הרוכש ודאגה לערבויות ובטחונות מתאימים. במקרה שהיזם או הקבלן יגיעו לחדלות פירעון תהיה לכם הגנה. 

כאמור, הבדיקות הללו הכרחיות ונעשות עוד בטרם גיבוש הסכם המכר ותחילת המו"מ המשפטי – שלב מכריע וחשוב כשלעצמו.

עסקת מקרקעין היא עולם ומלואו ואל לכם להיכנס אליה כאשר אינכם מבינים את המשמעויות ואין מי ששומר באופן קפדני ומקצועי על האינטרס שלכם – מדובר על היבטים תכנוניים, קנייניים, מיסויים ומשפטיים שהכרחי שעורך הדין ששכרתם את שירותיו, יכיר וידע אותם היטב.

שיתוף:

פוסטים נוספים

זכרון דברים בעסקה במקרקעין

עומדים לרכוש דירה? היזהרו מחתימה על זכרון דברים.  בתי המשפט ורשויות המס רואות בכך מסמך משפטי מחייב וחלה על הצדדים חובת דיווח על בסיס יום

בקשת רכישה מקבלן

"שטח פלדלת", "שטח ספונג'ה" או "שטח בלטות"? מה הקבלנים לא מספרים לכם? מהי שיטת ה"ברוטו-ברוטו"? בהמשך לפוסט הקודם –  על החשיבות של "בקשות הרכישה" ועלוני