דירה קבלן ודירת יד שנייה

ביצוע חקר שוק

ההתייחסות הינה לרוכשי דירות ראשונות (זוגות צעירים) כאשר ישנם פרמטרים נוספים שנכנסים למשוואה כאשר מדובר על רוכשי דירה נוספת – "המשקיעים".

מעבר להבדלים, בין עלויות דירת הקבלן ודירת יד שנייה, חשוב להבחין, גאוגרפית, בין איזורים ולבדוק מהו היקף התחלות הבנייה באותה עיר, ישוב, מועצה מקומית וכיוצ'.

למספר התחלות הבנייה חשיבות מכרעת על הפער שייתכן וקיים בין הדירות החדשות ודירות יד שנייה. כשהיקף הדירות החדשות קטן בעיר מסוימת, אז פערי המחירים בין שוק הדירות החדשות לדירות מיד שנייה, גבוהים. דבר כזה עשוי לגרום למחסור בביקוש לדירות חדשות בעיר ומנגד למחסור בהיצע של דירות מיד שנייה ולתקוע את השוק. 

לכן, בטרם תחליטו אם ברצונכם לקנות דירה חדשה מקבלן או דירת יד 2 עליכם, קודם כל, לבדוק באופן ספציפי את אותו אזור בו תהיו מעוניינים לגור ולשכלל גם את הפרמטרים הבאים: 

1. בדיקת סביבת הקנייה – 'שוק של מוכרים או קונים', כלומר, האם יש היצע גבוה של דירות למכירה והאם ניתן לעמוד על המקח.
2. יעדי פיתוח וצפי להתחלות בנייה – בדיקת היקף דירות יד שנייה המוצעות למכירה אל מול דירות חדשות ובדיקה באשר לתוכניות הקמת יחידות חדשות באזור.
3. תוכניות ופטורים שצפויים לחול עליכם – האם הפרויקט הרלוונטי הינו חלק מתוכנית ממשלתית – 'מחיר למשתכן', שצפוי להוזיל את מחיר הדירה החדשה.

אבחנה בין רכישת "דירת קבלן" ו"דירת יד שנייה". 

תשומת ליבכם למדד תשומות הבנייה שלעיתים מגיע בהפתעה גמורה לרוכשים עם קבלת הדירה והדרישה לסכומים נוספים. כמה דגשים להבנת הפער וההבדלים הקיימים.

1. הצמדה למדד תשומות הבנייה ("דירת קבלן") – המדד מורכב מפרמטרים שקשורים לעלויות בנייה (מלט, ברזל, פועלים, כלים) ומתעדכן אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כאשר רוכשים "דירה על הנייר" הצפי לקבלתה הוא שנתיים מיום חתימת ההסכם ולכן אם שולמה מקדמה של 20% על דירת 1.2 מ' יתרת התשלומים תהיה צמודה למדד התשומות.
2. כיצד מתנהג המדד? המדד עולה בממוצע לאורך השנים בכ – 4%. לכן מי שקנה דירה בסך 1.2 מיליון שקל, שילם עליה מקדמה (של כ-200 אלף ש"ח) וצריך להשלים יתרה של מיליון שקלים בעוד שנתיים, יצטרך להוסיף במקרה שהמדד עלה ב – 8% לשנתיים כ – 80 אלף ש"ח.
3. לעיתים חושבים שדירות "על הנייר" זולות בהרבה מדירת יד שנייה (לרוב, כאשר טרם ניתן לקבלן 'היתר בנייה'). מרכיבים כמו מדד תשומות הבנייה, מע"מ, תשלום לעו"ד הקבלן בסך של 1.5% מהעסקה, תוספות ושינויים לדירה (שיש, כיורים, אמבטיות וכיוצ') מייקרים את הדירה עד למצב שבו סכום התמורה בהסכם המכר אינו דומה למצב בפועל (חשוב להזכיר גם עלויות של מגורים בתקופת ההמתנה לדירה ואי אפשר להתעלם ממנגנון "האיחורים" של הקבלנים). חשבו להזכיר שבדירת יד שנייה המרכיבים הללו לא קיימים. מע"מ, עו"ד קבלן, שיפוץ (לא בהכרח נדרש), מועד מסירת המפתח (כמעט) ודאי ובטוח ובעיקר אתם יודעים שמרבית הדברים (אם לא כולם) מצויים בשליטתכם וביכולתכם לדעת אותם מראש.
4. יש להשאיר כספים למועד המסירה – העלות הסופית של דירת הקבלן אינה ידועה בתחילת הדרך וסכום ההון העצמי לא יספיק, לרוב, לכלל העלויות. לפיכך, הסכום שנקבע בהסכם לא מייצג ובהתאם גם המשכנתא מהבנק שתתקבל אינה כוללת את היתרה הסופית (בעסקה של 1.3 עם הון עצמי של 400 אלף ש"ח הבנק ישלים סך של 900 אלף ש"ח בלבד).
5. חוסר הודאות וחוסר היכולת לאמוד מראש את כלל העלויות דורש אתכם להתעמק ולהידרש לסוגיות נוספות שאינן באות בחשבון בדירת יד שנייה. יחד עם זאת, יש לכך גם יתרונות והפרמטרים הללו מאפשרים לרוכשים להתמקח על מרכיבים מסוימים כמו: מחיר הדירה, מדד התשומות (ישנן חלופות אפשרויות שצריך להכיר כדי להגיע למו"מ עם הקבלן מוכנים), תוספות ושינויים שהקבלן יכול "לספוג" ועלויות נוספות שניתן להפחית.

הבדלים נוספים שחשוב לזכור!

שיפוץ – אחד הפרמטרים המרכזיים (והיקרים) שרוכשי דירות הקבלן אינם ערים להם, הוא השיפוץ – מה שקרוי "תוכנית השינויים"/"השידרוגים". באופן תמוה ואולי הזוי, גם כאשר אנו רוכשים את דירת החלומות שלנו – חדשה, מתאימה לתקופתנו, מעוצבת ומתוכננת לעילא, עדיין רבים אינם מקבלים את טעמו של הקבלן ובוחרים להשקיע כספים נוספים בשידרוג סטנדרט העיצוב (קנינו דירה חדשה, כבר נשקיע "עוד קצת"..) (כמובן שניתן לומר שסטנדרט הבנייה המקובל במדינת ישראל ו"המפרטים" שקבלנים נותנים אינם גבוהים ובלשון המעטה). לכל חברה קבלנית יש מחירונים שנועדו לאפשר לרוכש הדירה לבחור את הסטנדרט הרצוי על פי ראות עיניהם ועל פי טעמם האישי. שינויים ושידרוגים אלה עולים כסף ולפעמים לא מעט. חשוב לשים לב (עוד בשלב המו"מ) מהו סטנדרט הבנייה של הקבלן ובעיקר ממה מורכב מחירון השינויים שלו (קיזוזים, זיכויים וכיוצ').

• "דירת יד שנייה" – לרוב הדירה הרלוונטית מבחינתכם כבר עברה את השיפוץ והשינויים שהופכים אותה למתאימה לכם. 'מתיחת הפנים' שתידרש לכם לא צפויה להיות דרמטית ובניגוד לדירת הקבלן, אתם תלויים בעצמכם (ולא בקבלן) וזה פרט חשוב מאוד.
• לוח תשלומים – כאשר רוכשים דירת קבלן ישנן אפשרויות רבות לחלוקת התשלומים (לפי זהותו של הקבלן או החברה היזמית – מקדמה בחתימה והשאר במסירת המפתח, תשלומים בכל מספר חודשים, תשלומים לפי קצב הבנייה). פעמים רבות ישנו לוח תשלומים נוקשה שעל פי רוב צמוד לשלבי הבנייה (דירה "על הנייר"). משך הזמן עד להשלמת הבנייה כרוך בתשלומים שוטפים שיש להיערך אליהם (ולזכור כי הם צמודים למדד – לרוב לתשומות הבנייה). אתם נדרשים לתכנן את פרק הזמן הזה ואת התשלומים על פי היכולת הכלכלית שלכם כשאתם מביאים בחשבון את המשכנתא שלכם. חישוב לא נכון, על פני תקופת זמן ארוכה ועם קבלן שאינו גמיש, יכול להוביל לתמהיל משכנתא שגוי שאינו מסתדר עם לוח התשלומים של הקבלן. 
• "דירת יד שנייה" – לרוב פרקי הזמן עד למסירת הדירה קצרים וישנם מסגרות מקובלות של אופן חלוקת התשלומים. כמובן שהאילוצים של אדם פרטי (שוב, על פי רוב) אינם דומים לאלה של קבלן מבצע.
• מועד המסירה (קבלת מפתח) – המוכר והקונה קובעים את מועד מסירת הדירה ואלא במקרי קיצון, מועד הפינוי וכניסת הרוכש לדירה לא ישתנה. קבלנים, אינם תלויים תמיד בעצמם ועל כן הסכמי הרכישה וגם החוק קובעים כי ישנה מסגרת איחורים מותרת (שלא מזכה את הרוכש בפיצוי) לקבלן דבר שיש להביא אותו בחשבון כאשר מתכננים את מועד מכירת הדירה הנוכחית והפינוי שלה. תכנון לא נכון יכול להוביל למצב בלתי רצוי בו התחייבתם חוזית לפינוי הדירה, כאשר הדירה שרכשתם לא מוכנה.

עסקאות מכר בדירות יד שניה

• מרבית העסקאות בשוק הנדל"ן הינן עסקאות יד שניה.

 

ישנם מספר שלבים לביצוע:

 

• בדיקות מוקדמות לגבי הנכס אותו קונים או מוכרים – רישומית – זהות בעלי הנכס, מצבו המשפטי של הנכס בבחינת צווים שיפוטיים והערות על חובות ושיעבודים.
• בדיקה פיזית של הנכס – באמצעות אנשי מקצוע מתאימים לאיתור ליקויים ופגמים בתשתיות ובמערכות הנכס.
• עריכת הסכם המכר וניהול משא ומתן תוך עמידה על צרכיו של המוכר/קונה.
• רישום הזכויות והעברתן על שמות הקונים.
• עריכת בדיקות מתקדמות ומעמיקות לעניין זכויות בניה אשר עשויות להשפיע על תשלומי המס. עורך דין המתמחה בעסקאות מכר יפעל ביסודיות ויוודא כי לקוחותיו אינם חשופים לחיובים בגין מיסוי מקרקעין (שבח או רכישה) בגין זכויות בניה נוספות.
• הכרת חוק מיסוי מקרקעין על סעיפיו והיבטיו השונים – מדובר בחוק מורכב המשתנה לעיתים תכופות כאשר הוראותיו אינן מונגשות וברורות למי שאינו עוסק בכך. שימו לב כי מי שמלווה אתכם בעסקת המקרקעין מכיר את ההוראות הרלוונטיות ומעודכן בפטורים ובמדרגות הרלוונטיות לתשלום המס.

פגמים שנתגלו בדירה – חובות גילוי של מוכר ואחריות הקונה.

סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר") מורה כדלקמן: 

היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה.

במקרה בו ידוע למוכר על אי התאמה הוא חייב ליידע את הקונה והפרת חובה זו תיחשב כפעולה שבחוסר תום לב בניהול המשא והמתן ובקיום החוזה לפי הוראות סעיף 12 ו – 39 לחוק החוזים. הפסיקה רואה בהוראת סעיף 16 לחוק המכר לעיל הוראה קוגנטית (הוראה שלא ניתן להתנות עליה), שחלה אף אם הקונים הצהירו בהסכם המכר כי בדקו את הנכס ומצאוהו מתאים לצרכיהם.

"העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לכך שהדירה נבנתה שלא בהתאם לתקנים החקוקים הרלוונטיים…המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את שימת-ליבו של הקונה לקיום אותם תקנים ולעובדה שהדירה נבנתה בניגוד להם. ללא מידע זה, אין להניח שהקונה ההדיוט מודע לאי-ההתאמה ולכן גם אי-אפשר לראותו כמי שהסכים לה. הוא הדין במקרה שבו החוזה מתייחס לדירה בשטח פלוני ובפועל שטח הדירה – שהקונה ההדיוט ראה לפני כריתת החוזה אך לא מדד את שטחה – קטן יותר" (ר' ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב  (18.11.2009)).

 

מספר כללים מנחים הנוגעים להתנהלותם ואחריותם של צדדים להסכם מכר דירה, בעניינים הנוגעים לפגמים וליקויים, שנתגלו לאחר חתימת ההסכם ומסירת הדירה לקונה.

 

תביעה שהוגשה על ידי קונים שטענו כי המוכרים (שלא התגוררו בדירה) לא גילו להם על פגמים וליקויים בדירה. המוכרים (הנתבעים) טענו כי הצהירו על כלל הפגמים והליקויים שהיו ידועים להם במועד חתימת ההסכם. המידע שהיה ברשותם התבסס על מה שנמסר להם מהשוכרים בדירה.

בית המשפט דחה את התביעה ופסק לטובת מוכרי הדירה, כאשר הוא קובע מספר עקרונות חשובים:

1. העובדה כי ניתנה לתובעים האפשרות לבדוק את מצבה של הדירה קודם לחתימת הסכם המכר ואף לאחריו וקודם למועד מסירת החזקה בדירה עומדת לזכות המוכרים ולחובת הרוכשים.
2. העובדה כי הקונים ידעו שמדובר בדירה בת 16 שנים לפחות ואף הביאו איש מקצוע מטעמם שיבדוק אותה עומדת לחובת הקונים; 
3. העובדה כי אף לפי המומחה מטעם הקונים היה עליהם לבצע בדיקות איטום לדירה קודם לרכישתה.
4. עוד נקבע, כי ליקויים בנכס אשר תוקנו וטופלו באופן מקצועי ולא חזרו שוב בהמשך אינם חבים בחובת דיווח לרוכש.
5. מוכר נכס אשר לא התגורר בו, יכול בהחלט להסתמך על המידע אשר מעביר לו שוכר הנכס לגבי הימצאות ליקויים או היעדרם.

כך סיכמה השופטת את פסיקתה: "אני סבורה כי לא ניתן לקבוע כי הנתבעים ידעו אודות פגם נסתר בדירה והסתירו אותו מן התובעים, וכי גם לא הפרו את הסכם המכר שעה שהצהירו כי למיטב ידיעתם הדירה נמכרת כשהיא במצב תקין וכי לא ידוע להם על כל פגם במתקניה ובמערכותיה כאמור בהסכם המכר. משכך העובדה היא כי הנתבעים רכשו את הדירה במצבה (as is) וכי האחריות לכלל הליקויים שמצאו בה בהמשך לכך, אינה מוטלת על איש מלבדם".

 

מסירת דירת קבלן

האם התיקון בחוק המכר (דירות) הוביל לשינוי המיוחל ומעתה יכולים הרוכשים להיערך כראוי למועד מסירת הדירה?  

חוק המכר (דירות) תוקן אמנם, אך הותיר מרחב תמרון לקבלנים.

בתיקון משנת 2011, החליט המחוקק לקצוב את מסגרת הימים המוקנית לקבלן במסירת הדירה לרוכש וקבע כי החל מהיום ה – 60, יחויב הקבלן לפצות את הרוכש בשכר דירה ראוי. 

בפועל ובמרחק הזמן מאז הוחל התיקון, נדמה כי הקבלנים מוצאים את הדרך, לא רק לבצע "מעקף" ולהימנע מלפצות את הרוכשים בגין איחורים במסירה, אלא יוצרים מצבים בהם הרוכש הוא מי שעלול להפר את ההסכם כלפיהם ואגב כך לדרוש ממנו פיצוי בגין הפרה.

רוכש המתקשר בעסקת רכישה עם יזם/קבלן, מודע לחשיבות קביעת מועד ברור וידוע שבו יקבל את הדירה מהקבלן. ממועד זה נגזרות פעולותיו לגבי מכירת הדירה בה הוא מתגורר. הרוכש מנסה לתכנן את סדר פעולותיו כך שלא יקלע לסיטואציה שבה מכר את דירת המגורים שלו ונדרש למסור אותה בטרם קיבל את דירתו מהקבלן.

הקבלנים מודעים לחובת הפיצוי הקיימת בחוק (כפי שצוין לעיל) בנוסחו היום ולכן מצאו פרצה המאפשרת להם להמנע מאיחור במסירה ותשלום פיצויים לרוכשי הדירות.

במקום לקבוע מועד מסירה מוקדם (ואולי בלתי ישים) הם קובעים בהסכם מועד מסירה מאוחר, כשהם מודעים לכך כי משך הבניה יהיה קצר בהרבה, תוך שהם מכניסים להסכם סעיף המאפשר להם להקדים את מועד המסירה בהתראה קצרה (מאוד) שבין 14-21 ימים. 

התנהלות זו גורמת לכך שרוכש הדירה מקבל התראה בת 14 ימים, במסגרתה הוא נדרש להיערך לתשלום הדירה האחרון (שמתקבל ממכירת הדירה שלו או מהלוואה שלקח), כשאיחור בקבלת הדירה או העברת התשלום האחרון לקבלן, מציבים את הרוכש בפני הפרה של הסכם הרכישה.

פעמים רבות רוכשי הדירות אינם שוכרים את שירותיו של עורך דין וחותמים על ההסכם מבלי לדעת בכלל שקיים סעיף כזה. לרוב הרוכש חושש מהאפשרות שיאחרו לו את מועד המסירה ולא מהקדמתו וכלל אינו מבין את המשמעות של סיום מוקדם של הבניה.

לצד ההכרח בתיקון נוסף לסעיף 5 לחוק המכר והשלמת מלאכת צמצום הפערים בין הקבלן והרוכש, מוטב לרוכשי הדירות להיעזר בעורך דין מטעמם (בניגוד למצב הקיים בו חלקם רואים בהסכם כמסמך ברור ובלתי ניתן לשינוי) על מנת שיקבלו, בין היתר, הסבר לסעיפי ההסכם ולהשלכות העולות ממנו.