בקשת רכישה מקבלן

"שטח פלדלת", "שטח ספונג'ה" או "שטח בלטות"? מה הקבלנים לא מספרים לכם? מהי שיטת ה"ברוטו-ברוטו"? בהמשך לפוסט הקודם –  על החשיבות של "בקשות הרכישה" ועלוני הפרסום של חברות קבלניות.

כתבה חשובה, בעקבות פסק דינו של השופט גיא הימן (שלום תל אביב), שהחליט 'לעשות סדר' בפערים הקיימים בין הפרסומים המוקדמים (קמפיין השיווק, עלוני פרסום וכיוצ') של הקבלן, ובין המצב בפועל ושטח הדירה הסופי שמקבל הרוכש.

בזמן ש'הסכם המכר' (המסמך המחייב שנחתם בין הצדדים) כולל את פרטי הדירה ושטחה ב"נטו" (לפעמים גם ההסכמים אינם ברורים) מבהיר השופט הימן שהקבלנים מחויבים (עוד בפרסום המוקדם) לשווק את הדירות לפי השטחים שיקבל בסופו של דבר הרוכש. 

פסק הדין מטיל חובות משמעותיות יותר על הקבלנים ודורש מהם להיות 'שקופים' גלויים ובעיקר ברורים, בנוגע לשטחי הדירות מהשלבים המוקדמים של התעניינות הרוכש.

בין כל התשריטים והתוכניות, שיטות המדידה והמונחים המשפטיים המרכזיים שמגיעים בשלב מאוחר יותר (בהסכם המכר), לא יכול הרוכש למצוא את "ידיו ורגליו" ונופל הוא קורבן לפרסומים מטעים ובלתי מהימנים. האם המחסן, המרפסת (המקורה או הפתוחה) החניה והחצר נכללים בשטח הדירה?!?

פסק הדין אמנם מייחס חשיבות גדולה לשלב המוקדם בו מקבל הרוכש את האינפורמציה לגבי הדירה והוא מטיל חובות גדולות יותר על הקבלנים, אבל חשוב לזכור שבסופו של דבר המסמך הקריטי על בסיסו ניתן יהיה לבדוק את התחייבויות הצדדים הוא הסכם המכר החתום.

קבלנים נוהגים להחתים רוכשים על 'בקשות רכישה' (שנועדו לשריין להם את הדירות) – מסמך זה חשוב מאוד ויש צורך לעגן בו ולהוסיף לו מה שיותר פרטים. תהיה למסמך הזה חשיבות גדולה בהמשך, אם וכאשר יצוצו מחלוקות.

אז בפסק הדין יש בשורה גדולה, אך עדיין מדובר על מקרה ספציפי ונקודתי (של "תושבי חוץ") ועל פי רוב הרוכשים יצטרכו להמשיך ולחפש היטב את "פרטי הפרטים" (בתשריטים ובנספחים השונים) ולדאוג לעגן ולנסח בקפידה את הסעיפים בהסכם המכר.

דירת קבלן – מפרט

אל תוותרו על המפרט! רוצים להתחיל הליך של תמ"א 38 בבניין? קונים דירה חדשה "על הנייר"?  זה בשבילכם. קיראו היטב.

עורכי הדין שמלווים אתכם משפטית בעסקת הקנייה ואמונים על גיבוש הסכמי המכר והכנסת סעיפים בעניין הבטחונות והערבויות לכספכם בעסקה, למועדי מסירת המפתח, לטפסי ה – 4 ותעודות הגמר, יעירו את תשומת ליבכם למפרט הדירה.

סעיפים רבים במפרט הדירה אינם משפטיים ולרוב נדרשת מחשבה מעמיקה מצד רוכש הדירה לגבי צרכיו האישים וסגנון העיצוב המתאים לו ולמשפחתו.

עורכי הדין המלווים אתכם יעבירו לכם את מפרט הדירה ויבקשו מכם לעבור עליו היטב ולחשוב (ומומלץ בליווי בעלי מקצוע מתאימים – אדריכל, מעצב וכו') מהי חלוקת הדירה הנכונה – מהם האלמנטיים העיצוביים (ריצוף/פרקט, ברזים, מטבחים ארונות וכיוצ') המתאימים לכם (כמובן כתלות במטרת הקניה – למגורים/השקעה).

לאחר שתעברו על התשריטים והתוכניות ותדעו כיצד תרצו שתראה הדירה שלכם, תבקשו את "מחירוני השינויים" ונסו לנהל מו"מ עם הקבלן או היזם לגבי הסטנדרט הרצוי מבחינתכם.

עימדו על המקח ונסו לשפר עמדות כשחשוב מאוד (מאוד) לעשות זאת בשלבים מוקדמים ובטרם חתימה על ההסכם. ונקודה נוספת.

*חשוב מאוד! בקשת הרכישה – שלב מכריע שנוגע גם כן להיבטים אלה, הוא החתימה על 'בקשת הרכישה' – רוכש הדירה מתבקש לחתום עליה עוד לפני חתימת הסכם המכר –  קיראו את הבקשות הללו וקבלו ייעוץ משפטי לגביהן בטרם תחתמו. יש לכך השלכה דרמטית להמשך ולמועדים במהלך ניהול המו"מ.

שיתוף:

פוסטים נוספים

זכרון דברים בעסקה במקרקעין

עומדים לרכוש דירה? היזהרו מחתימה על זכרון דברים.  בתי המשפט ורשויות המס רואות בכך מסמך משפטי מחייב וחלה על הצדדים חובת דיווח על בסיס יום

חשבון נאמנות בעסקה במקרקעין

חשבונות נאמנות בעסקה במקרקעין ונאמנות על כספי רוכש/מוכר – עסקה במקרקעין אינה רק בדיקות מקדמיות לגבי מצבה הפיזי, התכנוני והמשפטי של דירת מגורים. בעסקאות רבות