סוגיות במס רכישה – זוגות נשואים

מס רכישה על דירת מגורים לזוג נשוי, שבבעלות אחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואים;

בפסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון, נקבע כי מס הרכישה המושת על בני זוג נשואים שלאחד מבני הזוג יש דירה נוספת, הינו מס המחושב משוויה המלא של הדירה.

הדיון בעליון נסוב על דרך החישוב הראויה של שיעור מס הרכישה בגין דירת מגורים, המוטל על בני-זוג נשואים, שלאחד מהם יש כבר דירה נוספת. כלומר, האם הבסיס לחישוב מס הרכישה הינו שווי חלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירת המגורים, או שמא שוויה הכולל של הדירה.

המדובר בבני זוג נשואים שרכשו דירה בסך של 3,000,000 ש”ח בחלקי (בעלות) שווים. 

בני הזוג הגישו שומה עצמית למיסוי מקרקעין ובה טענו כי יש לחשב את המס בהתאם לחלוקה שווה ביניהם גם לגבי סכום הרכישה, כלומר כל אחד רכש בסך של 1,500,000 ש”ח. טענתם המרכזית הייתה, כי תחשיב שומת רשות המיסים מטילה על בני הזוג כפל מס וזאת משום שהוא איננו נגזר משווי חלקו של כל אחד מהם בדירה, קרי שווי הרכישה לגבי כל אחד מבני הזוג (1,500,000 ש”ח), אלא משווי הנכס בכללותו (3,000,000 ש”ח). בכך, טענו בני הזוג, התחשיב מתעלם ממהותה וממטרתה של העסקה לרכישת הדירה וגורר הכבדה על התא המשפחתי, באופן שנוגד את תכליתו הסוציאלית של סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, שהיא לסייע למשפחות לרכוש דירה למגוריהם.

לעומת זאת, רשות המיסים טענה כי דרך החישוב הנכונה הינה לבצע תחשיב מסך התמורה בעסקה (3מ’ ש”ח) כאשר לא תבוצע הפרדה בין זכויותיו של כל בן זוג – לבעל ה”דירה הנוספת” יחושב המס לפי מדרגות המס של “דירה נוספת” מהשקל הראשון ולגבי בן הזוג השני לפי מדרגות של דירה יחידה. 

לטענתם, יש להתייחס לרכישה בידי בני זוג, שלאחד מהם ישנה דירה נוספת, כאל כל מקרה אחר, שבו שותפים (בני-זוג, או יחידים), רוכשים חלק מן הזכויות בדירת מגורים, ולהחיל עליהם את תקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין, שהינה תקנה ייעודית, המסדירה באופן ספציפי את תחשיב מס הרכישה במקרים כאלה.

כמובן שבדרך הזו סכום המס הסופי של התא המשפחתי גבוה משמעותית מהחישוב שנעשה על ידי בני הזוג.

לסיכום: במצבים שבהם בני זוג רוכשים דירת מגורים, שעבור אחד מהם היא מהווה “דירה נוספת” ועבור השני “דירה יחידה”, כמשמעם בסעיף 9 לחוק, הדין מורה שלא לראותם כ”רוכש אחד” לצורך חישוב ה הטבה הניתנת לרוכש “דירה יחידה”, אלא להתייחס לכל אחד מהם כאילו רכש, בנפרד, מחצית מן הדירה ובמקרים אלה יש לגזור את שיעורי מס הרכישה ממחירה המלא של הדירה (על פי מנין הדירות של כל אחד מבני הזוג והמדרגות הרלוונטיות אליו) ובכך נקבע כי נשמרת חזקת התא המשפחתי.

הפער שבין המסגרת התכנונית לקניינית – טאבו מול עיריה

על ה”ניתוק” הקיים בין רשויות התכנון ובין לשכות רישום המקרקעין (הטאבו) בישראל.

סוגיה שהעסיקה רבות את הפסיקה הישראלית ואת העוסקים במקרקעין.

הפער הקיים (בנכסים רבים) בין הטאבו והרשות המקומית יוצר קושי מובנה בהבנת מצבו הקנייני/רישומי/תכנוני של הנכס. עורכי הדין העוסקים במקרקעין מודעים, או צריכים להיות מודעים, לאפשרות כי ישנם הבדלים בין תוצאות הבדיקה בלשכת רישום המקרקעין ובין הבדיקות המבוצעות ברשויות התכנון. 

בפרקטיקה היומיומית אנחנו נתקלים בתופעות שבעלי דירות “מרחיבים” את דירתם (לכאורה אגב ניצול זכויות בניה) בלי שהדבר מקבל כל ביטוי במרשם המקרקעין או ברישומים של בית משותף.

לא בכדי קיימים הבדלים (בדירות רבות) בין המטראז’ המופיע (לדוגמא) בנסח הטאבו ובין המצב בפועל.

כך לדוגמא, דירה הרשומה בטאבו בשטח של 60 מ”ר מתבררת כדירת 85 מ”ר בפועל כשחשוב להבין ממה נובע הפער. במצב כזה כל עוד 25 המטרים הנותרים נבנו על פי היתר של הרשות התכנונית, אז מדובר על אי התאמה בין המצב הרישומי והמצב בפועל וניתן לראות אותה כ”פער טכני” בלבד (אם כי גם ל’פער הטכני’ הזה משמעויות נוספות שיש לשים אליהן לב) כשעם תיקון צו רישום הבית המשותף ניתן להתאים את הרשום בטאבו למצב בפועל על פי ההיתר.

הבעיה העיקרית והמשמעותית יותר היא כאשר ישנה תוספת כלשהי שאינה על פי היתר בניה ובמצב כזה הבעיה היא מהותית ושורשית – שטחים מסוימים בדירה אינם בנויים על פי חוק וייתכן שלא ניתן להכשיר את השטחים הללו אם הם אינם מתיישבים עם המסגרת התכנונית הקיימת על המקרקעין (בהיבטים הנוגעים לזכויות בניה ובהתאם לתוכניות החלות על המקרקעין – תב”ע וכיוצ’).

שימו לב שלא תמיד הרישום בטאבו משקף את הדרישות התכנוניות ואפילו אם קיימים תשריטים ולפיהם שטחים מסוימים רשומים ומוכרים על ידי הטאבו, אין הם עומדים בדרישות התכנוניות, קרי, לא ניתן לגביהם היתר כדין.

יוצא שבמקרים רבים ניתן לרשום תוספות בניה מבלי שהטאבו דרש או דורש היתר בניה מהרשות התכנונית. יתרה מכך, לא תמיד תיקון צו רישום הבית המשותף (המהוה חלק מהמרשם) מותנה בקבלת אישור מהרשות התכנונית ועל כן, מעשית, ייתכנו מצבים בהם רוכש סביר הקונה דירה בתום לב (ואינו בקיא במקרקעין), עלול להשקיע את כספו ברכישת דירה כשהוא מסתמך על הרשום בטאבו מבלי לדעת כי למעשה הוא רוכש נכס שהוא לא חוקי.

כפי שהוסבר, הבעייתיות קיימת (מכיוונים שונים) בשני המוסדות האחראים על ההיבטים הרישומיים והחוקיים של נכסים במדינת ישראל – בפן התכנוני ובפן הקנייני. חשוב להבין שהתלות (או היעדר התלות), בין התכנון והקניין, אינה מוחלטת וייתכנו פערים והבדלים בין המצוי במסגרת אחת לשנייה, כאשר חוסר ההלימה יכול ליצור מחלוקות רבות במישור האזרחי.

מעבר לפער הקיים בין רשויות התכנון והטאבו, ניתן באחרונה פסק דין חשוב המרחיב את ההיבטים המשפטיים שדובר עליהם במאמר גם להיבטים כלכליים.

פסק הדין (המחוזי) מבסס את החשיבות הקיימת בהיתרי בניה ובעצם שולל מבעלי הנכסים את ההטבות הניתנות אגב תוכנית משביחה. פסק הדין דוחה את הטענה של בעלי הדירות בעניין אזלת היד של הרשויות שלא פעלו כנגד אותם מבנים שלטענתם הם “לא חוקיים”. נקבע כי קיומם של מבנים (צמודי קרקע) ללא היתר (בלתי חוקיים) אינו מקנה זכויות עודפות לבעלי הזכויות בשל ‘חזקת השנים’ או בשל חוסר המעש ואזלת היד של הרשויות אשר לא פעלו משפטית נגד אותם בעלי נכסים.

חשוב להבין שבמציאות הנוכחית עיריות רבות לא פעולות באופן יומיומי (מסיבות שונות ובעיקר בשל חוסר בכוח אדם) כנגד בעלי נכסים אשר ביצעו חריגות בניה או תוספות ללא היתר.

הבעיות הללו מתעוררות כאשר מבקש אותו בעל נכס לממש זכויות, אגב, פרויקט תמ”א 38 או פרויקט פינוי בינוי או כל פרויקט שיש בו מימד של השבחה בשל תוכנית חדשה המקנה לבעלי הדירות זכויות בניה נוספות.

לכן, חשוב לדעת כי מצבם הקיים של נכסים והיעדר כל פעולה מצד הרשות המקומית (משך שנים) אינם ערובה ל’כשרותו’ של הנכס ומעבר לפערים הקיימים בין הטאבו

ובין רשויות התכנון (כאמור בפרסום הקודם), הרי שהדבר יכול לגרוע מאפשרות עתידית להשביח את דירת המגורים שלכם ולהנות מעליית ערך משמעותית

שיתוף:

פוסטים נוספים

זכרון דברים בעסקה במקרקעין

עומדים לרכוש דירה? היזהרו מחתימה על זכרון דברים.  בתי המשפט ורשויות המס רואות בכך מסמך משפטי מחייב וחלה על הצדדים חובת דיווח על בסיס יום

בקשת רכישה מקבלן

“שטח פלדלת”, “שטח ספונג’ה” או “שטח בלטות”? מה הקבלנים לא מספרים לכם? מהי שיטת ה”ברוטו-ברוטו”? בהמשך לפוסט הקודם –  על החשיבות של “בקשות הרכישה” ועלוני